【文字解读】《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿办法》政策解读

一、修订背景和依据

《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（市政府26号令）2011年6月发布，至今已实施12年，为实现我市旧城改建、重点项目落地起到了至关重要的作用。随着时间推移和我市城市建设不断发展，在征迁工作中发现有些条款已不能满足当前房屋征迁工作实践需要，确需作出适当的调整。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建设部建房〔2011〕77号）及相关法律法规，起草了《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿办法》。   

二、修订意义和总体考虑

房屋征收工作是新建项目的开路先锋，是社会普遍关注的热点焦点所在。招商项目落地、改善人居环境、提升城市面貌、推进城镇化建设和城乡一体化发展都离不开房屋征收工作。修订好与当前经济相适应的房屋征收补偿政策，建立起良好的房屋征收补偿工作机制，对我市加速城市危旧房改建，保障重点建设项目实施，推动经济建设将起到重要作用。本次修订总体考虑：保持原政策大的框架不变，适当调整征收政策和相关补偿标准，完善房屋征收工作机制。

三、起草过程

（一）起草初稿。蚌埠市住房和城乡建设局就市政府26号令修订工作建立了专门小组；多次组织相关部门收集讨论对市政府26号令的修订纲要；委托房地产评估机构对全市各辖区房屋市场价格及房屋租金市场价格抽样调查，测算临时安置费、停产停业损失费等标准；多次组织内部业务骨干、辖区有关部门、法律及房地产专家对修订文稿进行讨论完善，形成了《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿办法》修订稿的征求意见稿。

（二）征求意见。2023年5月，市住房和城乡建设局将《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿办法》修订稿的征求意见稿通过OA发送到各辖区政府、市直有关部门、市人大、市政协等20家单位征求意见，其中市自然资源和规划局提出了修改建议，我单位进行了认真研究，已基本吸收采纳，并与其再次沟通达成一致。同时，该稿已通过市住房和城乡建设局官网向社会公示，征求社会公众意见，公示期间未收到公众反馈意见。

（三）专家论证和社会稳定风险评估。2023年8月，市住建局组织学术界、司法界、政府相关部门、人大代表、政协委员、群众代表等相关人员组成专家评审小组，对征求意见稿的合法性、合理性、可行性、可控性进行了专家论证及社会稳定风险评估。一致认为该稿符合上位法规定，补偿标准尺度把握合理，有利于规范和促进旧城改建，可以实施。

（四）公平性竞争审查。2023年12月7日市市场监督管理局对《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿办法》修订送审稿进行了审查，认为该政策措施未违反公平竞争审查制度相关规定。

（五）合法性审查。2023年12月8日，市司法局出具了合法性审核意见，我局已按照其意见全部完善到位，形成较为成熟的送审稿。

（六）会议审议。2023年12月22日，市政府第31次常务会议审议并通过。

（七）文件印发。2023年12月30日市政府以蚌政〔2023〕82号文件正式印发。

四、工作目标

使房屋征收补偿政策与当前经济相适应，建立良好的房屋征收工作机制，进一步规范辖区房屋征收行为，推动城市危旧房改建步伐，保障重点建设项目落地实施，推动我市经济建设健康发展。

五、主要修订内容

（一）适当降低临时安置补助和停产停业补助标准。由于2011年我市处于大建设初期，当时全市可租房源较少，且征迁量较大，租赁市场的价格弹性较脆弱，全市房屋租金标准普遍较高，2011年制定的临时安置补助和停产停业补助标准，与当时的市场上房屋租金标准是匹配的。近年来随着安置房竣工交付使用，市场可租房源数量明显增加，且新启动的房屋征迁项目明显减少，租赁市场需求量明显下降，原临时安置补助和停产停业补助标准已明显超出当前房屋市场租金标准，增加了安置矛盾，且增加了政府征收成本，导致政府无力启动新的旧城改建项目，影响了旧城居民生活环境提升。具体调整平均标准以不低于被征收房屋租金为原则，住宅临时安置费每月标准按其房屋价值补偿金的0.25%计算；除住宅以外的其他非经营性房屋临时安置费每月标准按其房屋价值补偿金的0.45%计算；商业、生产等经营性房屋的停产停业损失费，每月标准按其房屋价值补偿金的0.45%计算。

（二）增加了安置房超出被征收房屋有效建筑面积的差价计算标准。自2011年以来，高层房屋的单方工程建造成本增加幅度较大（2010年为1240-1400元/平方米；2022年为2006-2358元/平方米），现将该部分原定的差价基数1000元/平方米，调整到2000元/平方米。

（三）调整了就近安置距离。随着建城区的不断扩展，我市城市建成区已由2011年的104平方公里扩大到目前的177平方公里。原定的1.5公里之内为就近安置，超出1.5公里为异地安置的规定已不能满足当前房屋征迁安置实际需要，造成部分旧城改建征收项目因无法就地就近安置而影响及时改造，也不利于贯彻落实“先安置后拆迁”的指导思想。现修改为：本办法所称就近安置，是指安置小区外边缘线与原征收区域外边缘线的最近直线距离不大于2.5公里的安置。本办法所称异地安置，是指在就地、就近以外区域的安置。

（四）加大了住宅应安置面积。将符合独立计户优惠条件的住宅，实行就地或就近产权调换房屋安置的，应安置的建筑面积以被征收房屋有效建筑面积为基础，原增加8平方米计算提高到现增加10平方米计算。一是针对高层住宅共有建筑面积过大保障被征收人的实际居住面积；二是与增加被征收人安置房超面积差价款经济利益相平衡。

（五）改变住宅就近或异地安置面积增加方式。原2011年确定的住宅区类等级划分标准与当前房地产市场格局已不相匹配，按照原定区类级别计算异地应增加安置面积的方式，为当前房屋征收工作带来不少矛盾。现修改为：征收住宅房屋实行就近或异地产权调换房屋安置的，在就地应安置建筑面积的基础上按下列标准相应无偿增加安置房建筑面积：

住宅就近或异地安置无偿增加的建筑面积=就地应安置建筑面积×[就地普通商品住宅（安置房）评估单价÷安置地普通商品住宅（安置房）评估单价-1]

住宅就近或异地安置增加的建筑面积值小于零的，按零计算。

（六）重新确定了过渡期限。原定的过渡期限24个月不能满足当前正常征迁工作及安置房工程建设时间需要，现将过渡期限由原来的24个月调整为30个月，与我市现行集体土地征收安置过渡期限保持一致。

（七）进一步规范了房屋征收价格评估工作。为了进一步规范房屋征收价格评估工作，增强估价机构责任意识，使评估机构准确评定房屋价值，提高评估后期解释服务工作质量，本次修订文稿增加了房屋征收价格评估行为规范的章节，进一步明细了评估机构的选择程序，要求市房屋征收与补偿主管部门依据评估机构申请，对符合条件的评估机构建立依法可以从事国有土地上房屋征收评估的评估机构备选名录，并实行动态管理。房屋征收部门通过公开报名的方式，在备选名录中确定参加候选的评估机构，供被征收人协商选定，且在2日内公告选择结果。

六、创新举措和保障措施

（一）规范了公有住房征收手续办理。公有住房征收是旧城改建中的堵点、难点问题，也容易出现乱象。为规范该项工作，解决实践中公有住房使用人难以确定、房改工作无法推进、征收工作无从下手、居民搬迁长期受阻等问题，在前两年辖区试点工作的基础上，此次对公有住房征收手续办理程序进行了进一步规范。

（二）增加了房票安置方式。以现行房屋征收补偿标准为基础，以被征收人自愿选择为前提，以房屋征收奖补方式为引导，鼓励被征收人选择房票安置补偿方式实现房屋产权调换，缩短临时过渡周期，减少安置户型误差矛盾，提高城市建设品质，提升群众的幸福感、获得感和满意度。房票安置奖励标准由各辖区政府在补偿方案中明确。

（三）建立房屋征收与补偿工作考核机制。为增强辖区政府及房屋征收实施工作人员责任意识，进一步规范房屋征收行为，加快征迁工作进度，降低征收矛盾，促进危旧房屋实现尽快改造，市人民政府建立房屋征收与补偿工作考核机制，对市辖区人民政府房屋征收与补偿工作开展情况进行考核。具体考核办法由市房屋征收与补偿主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

七、下一步工作计划

（一）做好房屋征收业务培训。一是对各辖区征收部门进行业务培训，让各辖区征收部门能够按照《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿办法》，准确测算房屋征收成本、合理制定征收补偿方案、依法作出房屋征收决定、掌握强制搬迁的工作程序。二是对征收项目具体实施工作人员进行培训，让他们能够熟知房屋征收工作的流程事项、精准认定房屋有效面积、全面掌握补偿内容、准确计算补偿标准、规范签订房屋征收协议、规范拟定补偿决定文书、全面准确地向被征收人宣讲房屋征收政策。

（二）做好征收项目跟踪服务与指导。全面掌握全市房屋征收项目进度和存在问题，及时研究和解决房屋征收工作中遇到的堵点难点问题，指导辖区征收部门做好公有住房征收手续办理和房票安置工作。

八、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：蚌埠市住房和城乡建设局

解 读 人：国有土地上房屋征收管理处 薛志刚

政策咨询服务电话：0552-2157737